Orbán kormány és a nem fizető albérlők rejtélyes világa.

Az illiberális bérlő

Az illiberális bérlő

Ki lehet-e tenni az albérlők rémét a lakásból?

2017. augusztus 03. - illiberalisberlo

Rémtörténetekből nincs hiány a lakáskiadások piacán. De van-e hatásos védelem, ha a tulajdonos belefut egy komoly károkat okozó bérlőbe?

„Szerencsére elhúzott, amikor rájöttem, hogy vadkendert termeszt az egyik szobában. Csak kéthavi bérleti díjjal maradt adós” – sóhajtott egy lakását kiadó fiatalember. „Majdnem félmilliós villanyszámlát hagyott hátra, ezt nem fedezte a kaució” – panaszolta egy másik. „Hónapok óta nem fizetett. Amikor követeltem a pénzt, kitetette a nagyapám koloniál bútorát az esőre. Betörte az üvegajtót, tele lettem vérző sebekkel, mire feltakarítottam a mindenhová széthullott cserepeket” – folytatta az albérlőkkel átélhető rémtörténetek sorozatát egy következő lakástulajdonos. A közös az bennük, hogy egyikük sem védte magát közjegyző előtt hitelesített bérleti szerződéssel. Nyilván azért, nehogy adófizetésre kerüljön a sor. „Ha van szerződésünk, és összebalhézunk, akkor az az első, hogy a bérlőm elküldi a papírt az adóhivatalnak. Hiányzik ez nekem?” – fakadt ki egy, a tipikus mentalitást képviselő bérbeadó.

A mohóság nem feltétlenül kifizetődő, a fekete albérletezés roppant kockázatos üzlet

– mondja erre a jogi szakértő, Deteky Gábor ügyvéd. És egyre kevésbé éri meg. Az elmúlt két évben felfelé száguldottak a bérleti díjak, Budapesten már a kifulladásig, átlagosan 130-135 ezer forintig. A vidéki – főleg egyetemi – városokban még tart a fellendülés, ott az ár a fővárosi fele-kétharmada. Pillanatnyilag évi egymillió forintig – vagyis nagyjából havi 83 ezer forintos bérleti díjig – csak a 15 százalékos szja-t kell leróni, ha a lakástulajdonos bejelenti a bérbeadást. E határ felett viszont a teljes összegre rájön a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás. Vagyis, ha valaki a pörgő ingatlanpiaci zónában adja ki a lakását, a bevétel csaknem 30 százalékát bukja – feltéve, hogy törvénytisztelő. Némi trükközésre adhat lehetőséget, ha az ingatlan egy házaspár közös tulajdonában van, mert akkor a 14 százalékos közteher csak évi kétmillió forintos bevétel fölött fenyeget. Remélhetőleg azonban jövőre már nem lesz így – a kormány elképzelései szerint a lakásukat tartósan bérbe adók számára eltörlik a 14 százalékot, függetlenül attól, milyen magas a bérleti díj. Teszik ezt abban a reményben, hogy tisztul a piac.

Ma viszont még úgy tűnik, a lakástulajdonosok többsége nem vállalja sem az adófizetést, sem a biztonságos szerződéssel járó 100-150 ezer forintos többletkiadást. Ennyi ugyanis a felek jogait és kötelességeit, illetve a bérleti jogviszony felmondásának a lehetőségeit és feltételeit pontosan taglaló szerződést elkészítő ügyvéd és az azt közokiratba foglaló közjegyző együttes költsége. A közokirat drága, de nem felesleges adminisztráció: annak alapján ugyanis minden további nélkül bírósági végrehajtási eljárást lehet indítani a nem fizető vagy kárt okozó bérlő ellen, és ki is lehet őt lakoltatni. (Feltéve, hogy nincs épp téli moratórium, ami a december 1. és március 1. közötti időszak.) Ahhoz azonban, hogy egy közokiratba foglalt szerződés komolyan megvédje a bérbeadót, minden fontos részletet bele kell írni. Szerződést persze „sajtpapíron”, házilag is lehet kötni, de annak alapján nem indítható automatikusan végrehajtás, külön pereskedni kell érte. A szóbeli megállapodással pedig egy későbbi vita esetén semmire sem lehet menni. Más kérdés, hogy a bármilyen gyors végrehajtás is eredménytelen, ha az adós számlája üres, és vagyona sincs.

Erről sajnos nehéz előre meggyőződni. Egy jó bérbeadási szerződésben mégis érdemes kitérni minden olyan eshetőségre, amiért a bérlő – a kaución és a bérleti díjon felül – anyagi felelősséggel tartozik. „Ha értékes bútorok, műszaki cikkek, dísztárgyak vannak a lakásban, pontosan le kell írni, hogy azok milyen állapotúak. A bérlő felelős az állapot megőrzéséért, s ha kár keletkezik, pótolnia kell a tönkretett tárgyat. Ha például kitörik a koloniál asztal lába, a bérlő alkudozhat azért, hogy nem pótolja újjal, hanem töredék áron kijavíttatja a szóban forgó tárgyat, ami ismét használható állapotba kerülhet. Ha a tulajdonos kikötötte a szerződésben, hogy olyan állapotban kell visszakapnia a lakását és a benne lévő ingóságokat, ahogyan átadta, és ragaszkodik a sérült vagyontárgy cseréjéhez, mehet a bíróságra – magyarázza Deteky. Mivel az eljárás hosszú hónapokig, sőt évekig tarthat, nem biztos, hogy érdemes.

Megfelelő szerződés nélkül viszont még ennyi lehetősége sincs a tulajdonosnak, hogy fellépjen a bérlője ellen, az esetek többségében le kell nyelnie az okozott kárt. Utóbbinál az sem mindegy – magyarázza az ügyvéd –, hogy gondatlanságból vagy szándékosan okozták-e. A vadkender termesztése például bűncselekmény is. A szobát penészessé tevő bérlő ellen ezért feljelentést lehet tenni – és ezzel jól „megszívatni” –, de a lakását feketén kiadó tulajdonos ettől még nem tudja megtéríttetni a kárát, sőt örülhet, ha bizonyítja, hogy neki nincs köze a kábítószerhez.

A rettegett közüzemi számlatartozások felhalmozódása ellen könnyebb tenni. Elsősorban úgy, hogy a tulajdonos havonta ellenőrzi, fizet-e a bérlője, vagy előre fizetős órát szereltet fel. Célszerű, ha a szolgáltatókkal közvetlenül a bérlő szerződik, de ettől még – ha nem fizet – a lakástulajdonosé a mögöttes felelősség, vagyis behajthatják rajta a tartozást. Arra joga van a tulajdonosnak, hogy kikapcsoltassa az áramot vagy a gázt, s ezzel ellehetetlenítse a lakóját, nem köteles ugyanis ezeket a szolgáltatásokat biztosítani egy olyan bérlőnek, aki nem fizet, és ezért felmondott neki. A jog szépsége ugyanakkor, hogy a saját lakását – amíg a bérlő benne lakik – nem rongálhatja meg, nem szerelheti le például a zárat vagy akaszthatja le a nyílászárókat. A gyakorlatban ez előfordul, volt olyan tulajdonos, aki a hátán vitte el a bejárati ajtót, de ilyenkor – bár ez nonszensznek tűnik – a bérlő jelentheti fel, perelheti be a tulajdonost.

A helyzet azért nem teljesen reménytelen, a bérlőt előbb-utóbb ki lehet tenni. „Szent tehén nincs, törvényes úton bárkit ki lehet lakoltatni, a gyerekes családot is, feltéve, hogy nincs éppen moratórium” – mondja Deteky, hozzátéve, hogy a kilakoltatás akkor a legegyszerűbb, ha közjegyző előtt köttetik a szerződés. Ilyenkor a végrehajtó, ha kell, rendőrségi segédlettel vonul fel. Ha viszont nincs szerződés vagy nem megfelelő, bírósági eljárást kell kezdeményezni a kilakoltatásért. „Egy albérlő nem önkényes lakásfoglaló, és nem is lehet úgy bánni vele” – indokolják a visszás helyzetet a jogászok. Még ha nincs is szerződése, de közüzemi számlákkal, banki átutalásokkal vagy tanukkal igazolni tudja, hogy tartósan az adott lakásban lakik, rendben tartja a kertet, kiviszi a szemetet, alapos indok nélkül nem lehet utcára tenni.

Mindez azzal járhat, hogy az ingatlan tulajdonosa hónapokig sem használni, sem új, fizetőképes bérlőnek kiadni nem tudja a lakást, amelynek közben az állapota is romolhat. Magyarországon általában két-háromhavi kauciót kérnek el előre biztosíték gyanánt, amit sok bérlő megterhelőnek érez. Az ő szempontjukból ez érthető: a bérleti díj elviszi a havi fizetésük harmadát-felét, s akkor még további egy- másfél havi jövedelmét adja oda előre? Ha viszont a tulajdonost komoly kár éri, a kaució messze nem fedezi a rendkívüli kiadásokat vagy az elmaradt bevételeket. „Legalább két téli hónap rezsijét és háromhavi bérleti díjat el kell kérni előre” – javasolja az ügyvéd. Kérdés persze, van-e ennek realitása a legfelkapottabb régiók kivételével. Az óvatosság persze indokolt, ha azt vesszük, hogy mire a tulajdonos észleli, hogy baj van és lép, legalább kéthavi tartozás felgyülemlik. Tipikus eset, hogy a bérlő leteszi a háromhavi kauciót, majd többé semmit sem fizet, de fél évbe is beletelik, mire ki lehet tenni. Egy átlagos, kétszobás, budapesti lakásnál ez 600-700 ezer forintos veszteséget jelent a tulajdonosnak.

A megbízhatóság tehát érték. Mint egy bérbeadó mondja: „Ha tudom, hogy a bérlőm fizetőképes, hosszú távra tervez és vigyáz az ingatlanra, sokkal kevesebbel is beérem. Budai társasházi lakásomat havi 160 ezerért is kiadhatnám, de megbecsülöm a régi, jó bérlőmet, ezért most is csak 100-ra emeltem az eddigi 80 ezres díját.” 

 

A cikket eredetileg a hvg online kiadásában publikálták.

http://hvg.hu/ingatlan/20170526_lakaskiadas_alberlet_rezsi_szerzodes_karokozas

 

 

 

 

 

A bejegyzés trackback címe:

https://illiberalisberlo.blog.hu/api/trackback/id/tr8712603091

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

zsoci 2017.08.04. 12:19:02

Azzal kezdeném, hogy sem bérlő, sem bérbeadó nam vagyok, de ostoba sem! Értem, hogy milyen jó dolgog egy ügyvéd által megírt szerződés, de azért ne bagatelizáljuk már a költségét! 150.000 Ft az egyhavi bérlati díj.. Amikor az átlagos bérlő 8-10 hónapot marad egy lakásban egy több mint 10% veszteség. Vagy ekkora áremelés. Kérem ne vicceljünk!

Azt is maximálisan megértem, hogy nem akarja senki bejelneteni a bérbeadást, mert ebben az oszágban, aki bejenti a tevékenységét, aki jogkövető, az csak ráfázik, és a hatóságok céltáblájává vállk.

John Doe3 2017.08.04. 12:49:56

@zsoci: soknak tűnik az a 150.000,- Ft. A 67/2008. kjvo. szerint 5 millióig (3 -éves díjat alapul véve, amit határozatlan idejű szerződés esetén kell alkalmazni) 11700 + 1% a díj. Ha az ügyfél olyan minőségű szerződést visz, ami változatlan formában használható fel, ez a díj akár felezhető is.

Bicepsz Elek 2017.08.04. 13:15:26

Mar tobb forumon is volt, hogy meg a kozjegyzo elott alairt formula is sok proceduraval jar. Alap a kartyas ga z es villany. Amugy ha nem fizet markos emberek, bemenni, zarcsere a cuccait meg kirakni es utana bekoltozni es szolni, hogy itt ki lakunk mostantol. A rendorseg semmi sem tud csinalni. Ha mar feketen adja valaki ki a lakast akkor ne kosson szerzodest.
Alapbol noknek kell kiadni a lakast, azokat konnyebb kirnni.

aleb19 2017.08.04. 13:28:38

szolgáltatókkal közvetlenül a bérlő szerződik, de ettől még – ha nem fizet – a lakástulajdonosé a mögöttes felelősség, vagyis behajthatják"
es ebbol is latszik a multik remuralma tovabbra is tombol Agyarorszagon

a tulajdonos elore bejelentve vegezhet lakasfelujitast ...es ez alatt leszerelheti az ajtot is ...tehat lehet vinni az ajtot csak jogszeruen tudomasara kell hozni a megkezdest

Beer Monster 2017.08.04. 13:42:55

Biztos, hogy nem tipikus eset, hogy a bérlő leteszi a háromhavi kauciót, majd többé semmit sem fizet, de fél évbe is beletelik, mire ki lehet tenni.

Ma még ugyanis nagyon könnyű olyan helyet találni, ahol kéthavi kaució ellenében is hajlandók odaadni a lakást. Az ilyen szándékú bérlő pedig tudja előre, hogy nem fog fizetni, felesleges kivennie azt a lakást, ahol 3 hónapot elkérnek, ha 2-ből könnyen kihozhatja ugyanazt. Az ilyen bérlő oda fog menni, ahol csak 2 hó kaució van, és még abból is próbál majd "alkudni".

lobaszopiatej 2017.08.04. 14:43:09

"Alapbol noknek kell kiadni a lakast, azokat konnyebb kirnni."

Hajajajaj.
1. nők kb felét-harmadát keresik mint a férfiak. Jön a szokásos szöveg "majd a köv. hónapban is fizethetek, ugye?"
2. sirni fog hogy de szemét vagy ő nő ujjal se érj hozzá mert beperel hogy fajtalankodtál vele, meg gyermeke van / terhes stb... végletekig húzhatja miért nem tud elmenni, a tulajt fogja végül lehúzni / megzsarolni pénzért hogy feltűnés nélkül szép csendben távozzon! Aki fizetni is fog ezért!

Mérnork 2017.08.04. 14:57:32

@lobaszopiatej:
Egyetemista diákoknak kell kiadni. Ezt apuci-anyuci tuti fizeti és nem akarnak örökre a nyakadon maradni.

Beer Monster 2017.08.04. 16:06:14

@Mérnork: Tök mindegy, hogy kinek. Aki letesz egy magas kauciót, az fizetőképes, és nem balhés, vagy minimum nem tudja magáról.

rovid 2017.08.04. 17:03:58

a "markos emberek" és a husáng!

2017.08.04. 21:39:32

aki lakáskiadásból élősködik, szopjon (legalább néha)

Beer Monster 2017.08.04. 22:02:10

Gondolom, ha szop, majd nem csinálja. Akkor mehetnek az ilyen alakok a híd alá, vagy fizetnek többet a csökkenő kínálat eredményeként.
süti beállítások módosítása