Orbán kormány és a nem fizető albérlők rejtélyes világa.

Az illiberális bérlő

Hogyan védhetjük meg magunkat a csaló bérlőtől?

2018. január 26. - illiberalisberlo

esettanulmány, avagy az okos ember más kárán tanul!

 

Számos facebook csoport van, ahol bérbeadók osztják meg tapasztalataikat, sérelmeiket csaló bérlőik általi károkozásokról.

Az esetek nagy részében ezeken a jogi helyzeteken már nem lehet hatékonyan segíteni. Jó esetben a nem fizető bérlő már elhagyta a lakást, a legrosszabb esetben nem fizetnek és nem is költöznek ki. (Ezen a helyzeten nem javít, hogy a parlament októberben elfogadta a kilakoltatási moratórium kiterjesztését a november 15-től április 30-ig terjedő időszakra)*

Marad a kármentesítés, az okozott károk enyhítése, azonban gyakran az erre irányuló eljárások (a követelés behajtása) eredménytelenek, vagy csak hosszú évek után jutnak eredményre.

A hasonló esetek elkerülése érdekében fontos, hogy megfelelő eszközökkel felvértezve induljunk neki egy bérleti jogviszony létrehozásának. A szakemberek nem győzik hangsúlyozni a PREVENCIÓ fontosságát.

Ami biztos: 100%-os biztonság nincsen, viszont a kockázatokat az elérhető legkisebbre csökkenthetjük.

A mai posztban egy internetről vett példán keresztül szemléltetem, hogy még a tájékozott bérbeadók is olyan oroszlánhibákat követnek el, amelyeket bármelyik kicsit is ügyesebb csaló nevetve használ ki.

Alább bevágom a teljes cikket, a cikk után folytatódik a poszt.

(Az eredeti történetet az alábbi cikkben olvastam: http://www.szeretlekmagyarorszag.hu/undorito-modon-verik-at-a-fo-es-alberloket-budapesten/)

Undorító módon verik át az albérlőket Budapesten

A rendőrség számára is ismert nő verte át a családunkat. Sem a módszer, sem a tettes ellen nincs igazi fegyver.

Csalás bűntette miatt idézték be azt a nőt idén novemberre a Miklós utcai bíróságra, aki az elmúlt hónapokban ravasz csellel több százezer forintot szedett ki ártatlan lakáskeresőkből. Ami a legdurvább az egészben, hogy

2016 decemberében ő maga is bérlőként érkezett a 10. kerületi lakásunkba. Átverésünk története következik.

Szintia jött, látott, beköltözött

Apám 2016 novemberében hirdetett meg kiadásra egy 79 négyzetméteres, kétszintes 10. kerületi lakást, 130 ezer forintért. Mivel manapság nehéz a fővárosban megfizethető albérletet találni, már az első napon is többen jelentkeztek.Ezért sem volt gyanús Szintia (hívjuk most így), egy középkorú, egyedülálló (vagy elvált?) pszichológus jelentkezése, aki rögtön költözni akart. Története szerint a környéken nőtt fel, régóta ott keres lakást, ezért minél hamarabb be akar költözni, sőt hosszabb távon azt tervezi, hogy ott vesz majd lakást.

Szintia részletgazdag történettel állt elő, barátságos volt és tökéletesen eljátszotta, hogy a környék álmai otthona.

Apámmal megegyeztek az árban, illetve abban, hogy 3 havi kaució (390 ezer forint) befizetésével együtt pár napon belül beköltözik. Ez meg is történt, ráadásul itt sem volt semmi gyanús: sok pszichológiai szakkönyvet hozott magával (ez tudat alatt is megerősített minket abban, hogy tényleg egy pszichológussal van dolgunk) és három fehér, kistestű kutyája is jött vele (a középkorú, egyedülálló vagy elvált nők gyakran élnek együtt háziállattal – gondoltuk). Ránézésre minden rendben ment, ám Szintia már az első héten gyanússá vált. A kaució, amit állítása szerint már elutalt, csak nem akart megérkezni.“Biztos azért, mert nemzetközi átutalás, valutaátváltás, meg ilyesmi” – magyarázta egy héten át minden nap. A külföldi bankból érkező pénz beleillett a képbe: Szintia a története szerint Németországból költözött haza. “Semmilyen bankközi átutalás nem tart egy hétig” – magyaráztuk neki.Az első egy-két héten nagyjából minden nap rákérdeztünk arra, hogy mikor érkezik meg a megbeszélt kaució, mígnem Szintia hangnemet váltott. A kiköltözéssel fenyegetőzött, arra hivatkozva, hogy ilyen szintű bizalmatlanság mellett képtelen nyugodtan aludni.Miközben mi sem aludtunk nyugodtan, mert a szemünk előtt lebegett az a lehetőség, hogy egy házfoglalónak adtuk ki a lakást, akit az érvényes és aláírt szerződés miatt a fizetésképtelenség esetén is csak hónapok alatt tudunk kirúgni a lakásból. Szintia olyan lelkiismeret-furdalást keltett bennünk, hogy egy ideig inkább nem kérdezősködtünk.

Mint kiderült, ez is a taktika része volt: utólag világossá vált, hogy minden egyes szavával minket okolt, mert csalónak gondoltuk őt, miközben az is volt.

Kb. 3 hét után elegünk volt a várakozásból, azt mondtuk, ideje kifizetni a lakbért. Egy alkalommal valószínűleg sikerült ráijeszteni, mert Szintia előhúzott a tárcájából 130 ezer forint készpénzt, “ennyim van” – mondta, mi pedig elfogadtuk. Ettől azonban nem lett kevésbé gyanús, hiszen folyamatosan azt állította, hogy a kauciót elutalta, de az nem jött meg.Abban a pillanatban bizonyosodtunk meg róla, hogy Szintia egy közönséges csaló, amikor a közjegyző előtt remegni kezdett. Kiderült ugyanis, hogy nincs érvényes lakcíme, így a közjegyző hitelesíteni sem tudja a bérleti szerződést. Ekkor azt mondtuk neki, hogy egy hete van kiköltözni.

Azt hittük, mezei házfoglaló, ezzel vége

Itt jött a történetben az igazi fordulat. Eddig ugyanis azt hittük, kizárólag egy – anatómiai nevén – közönséges mezei házfoglalóval van dolgunk. Egy csalóval, akinek nincs hol laknia, ezért főbérlőknek ad elő hitelesnek tűnő meséket, hogy rövidebb-hosszabb ideig elnézzék neki, hogy nem fizet lakbért. Aztán, amikor eljön az idő, Szintia egy újabb áldozat után néz – így költözik házról házra.

Nem sokkal később viszont kiderült, ez a Szintia-féle, undorító mestertervnek csak egy része.

Két vagy három nappal azelőtt, hogy Szintiának mennie kellett, egy férfi jelent meg édesapám üzletében. Azt mondta, hogy

szeretné kivenni a 10. kerületi ingatlant, de az a nő, aki kínálta neki, nem tudott tulajdoni lapot mutatni neki,

ezért utánanézett, kié a lakás. Így jutott édesapámhoz. Apám ekkor hasonlóan tágra nyílt szemekkel nézett a kezébe nyomott, kinyomtatott ingatlanhirdetésre (ugyanazt a lakást havi 90 ezerért hirdette), mint te, aki ezeket a sorokat olvasod.

A vezércsel

Szintia kiköltözése előtt nyomott áron meghirdette a lakást, arra számítva, hogy valaki jóhiszeműen kifizeti neki a kauciót, ő pedig meglép azzal a pénzzel. Amikor az új bérlő már költözne, az ő hűlt helyét találja majd, a lakást pedig apámon követeli.Szintia balszerencséjére azonban az egyik érdeklődő – mert közben kiderült, hogy több is volt, ami nem csoda egy mélyen a piaci ár alatt meghirdetett lakás esetében – tulajdoni lapot kért tőle, így kiderült, hogy csaló. Apám rögtön telefonált a szomszédoknak, akik arról számoltak be, hogy két napja folyamatosan jönnek a lakásba az érdeklődők.Végül kiderült, nem csak a főbérlőket átverő közönséges mezei házfoglalóval van dolgunk: mivel később még 5 ember jelentkezett, hogy pénzt adott Szintiának, egyértelmű, hogy egy szervezett, fő- és albérlőket egyaránt átverő lakásmaffia-hálózatról van szó.

Kiderült: nem csak ő volt benne

Ebben a pillanatban hívtuk fel Szintiát, hogy még aznap ki kell költöznie a lakásból, egy furcsa jelenet pedig még hátra volt. Költöztető kocsit lehet rendelni még aznap estére, de olyan költöztetőt még nem láttam, aki a lakáshoz érkezve nem kérdez, nem mutatkozik be, nem érdeklődik, hogy mit kell először betenni a kocsiba, mi marad és mi megy. Már az első pillanattól kezdve gyanús volt a költöztető, aki azután, hogy megérkezett, besétált a nappaliba és módszeresen elkezdte bepakolni Szintia cuccait a kocsiba.

Olyan volt, mintha századszorra pakolta volna ugyanazokat a darabokat.

Oda is mentem hozzá, megkérdeztem, tud-e árajánlatot adni költözésre, valamit dadogott a főnökéről, aki nem szereti, ha zavarják telefonon és látványosan lerázott. Kértem cégnevet is, ami persze full kamu volt.

Ekkor kiderült, hogy Szintia nincs egyedül: a költöztetőkocsis “barátja” (akiről kinézetre én azt tippeltem, hogy a testvére) végig összejátszottak. Valószínűleg együtt járják a házakat és húznak le gyanútlan lakáskeresőket.

A rendőrség már régóta ismerte

Első alkalommal, amikor apám a rendőrségen jelezte, hogy valószínűleg egy csaló lakik a lakásában, elküldték. Azt mondták, hogy ameddig nincs károsult, addig nem indíthatnak eljárást, így Szintia bűne és holléte hiába volt egyszerre ismert, senki nem tett semmit. Aztán, mikor előkerült az első károsult, már mindegy volt, mert Szintia hetedhét határon túl volt. Később, mikor apám azt kérdezte a nyomozóktól, megmutassa-e az általam készített lesifotókat Szintiáról, akkor azt mondták, személyiségi jogok miatt nem mutathatja meg.

Érted, valaki átver és megkárosít a saját lakásodban, te lefotózod, de nem mutathatod meg a fényképet a bűnöző személyiségi jogai miatt. Kabaré.

A fényképre viszont nem is volt szükség: a nyomozó elővett három rabosításkor készült fényképet, az egyiken Szintia volt. Már régóta keresik, hasonló bűntények miatt, mindeddig azonban semmit nem sikerült tenni ellene. Na majd talán akkor, ha novemberben szabad akaratából megjelenik a bíróságon…

ITT FOLYTATÓDIK A POSZT!

A fentiek alapján elmondhatjuk, hogy a bérbeadó átlagosan tájékozott volt, tudta, hogy

  • elengedhetetlen a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés, vagy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat,
  • kauciót (óvadékot) kell kérni, legalább 3 havi bérleti díjnak megfelelő összegűt, (a piacon általános egyébként csak 2 havi),

A fenti két ponton kívül sajnos mást nem lehet a bérbeadó javára írni.

Lássuk mit rontott el:

  • noha a történetben szó esett a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalásáról, ARRA CSAK A BIRTOKÁTRUHÁZÁST KÖVETŐEN KERÜLT VOLNA SOR! – óriási hiba. Gondoljuk csak át, a felek megkötik a bérleti szerződést, nincs birtokátruházás, előtte elmennek a közjegyzőhöz és már ott kiderül, hogy a bérlőnek nincsenek érvényes iratai, vagy hogy nem is az a személy akinek mondja magát. Bérbeadó ebben az esetben megkötötte volna a szerződést? Kétlem; már is több százezer forintos kártól óvta volna meg magát. A legfontosabb, hogy egy közjegyzői okirattal jóval rövidebb az érdekérvényesítési eljárás (közvetlen végrehajtás lehetséges).
  • A kaució (óvadék) maradéktalan kifizetése előtt SEMMILYEN ESETBEN SEM ADJUK ÁT A BIRTOKOT! – ismét egy óriási hiba. Banki átutalás esetén kizárólag a bérbeadói bankszámlán történt jóváírást követően adjunk birtokot. A bérlőnek birtokjoga keletkezik a szerződés aláírását és a birtokba átadást követően, tekintet nélkül arra, hogy volt-e kaució vagy egyáltalán fog-e valaha adni kauciót. Az 1 havi bérleti díj, amit feltehetően átadott a bérlő (csaló) semmire nem elég. A 3 havi kaució jó elképzelés volt, sajnos a megvalósítás már kevésbé. A kár jóval kisebb összegű lett volna, ha a 3 havi kaució valóban kifizetésre kerül. A csalók általában már a soron következő 2. havi bérleti díjat sem fizetik meg, de ez még kezelhető, hiszen ebben az esetben azonnal cselekednie kell a bérbeadónak: a szerződést fel kell mondani. A tényleges kiköltözésig – noha az elmaradt hasznot nem is – de a ténylegesen bekövetkező károkat, úgy mint közműtartozás, esetlegesen okozott károk, rongálások – fedezheti a 3 havi kaució.

A következő két hiba inkább üzleti jellegű, jogi kifogást nem találunk benne (a cikk szerzője csupán szakértők álláspontját közli, az nem tükrözi saját, személyes meggyőződését)  

  • EGYEDÜLÁLLÓ. Önmagában a szingli emberekkel nincsen probléma, viszont üzleti szempontból – ilyen magas bérleti díj esetén – rendkívül magas kockázatot jelent a bérbeadó részére.

1. kérdés? Hosszú távon egyáltalán tudja-e teljesíteni fizetési kötelezettségeit a Bérlő?A 130.000,- Ft-os bérleti díjon felül a rezsiköltséget is meg kell fizetni, ami közös költséggel együtt legalább 35-40.000,- Ft-os összeg havonta. A kiadások így már 165-170.000,- Ft-ot jelentenek a Bérlő részére. Ahhoz, hogy ezt a bérlő fizetni tudja, legalább nettó 300.000,- Ft-os jövedelemmel kell rendelkeznie (becslés). További tipp: Nem kell szégyellni NAV jövedelemigazolást, munkáltatói igazolást kérni, – történetünkben ezt is elmulasztotta a bérbeadó.

2. kérdés: Ha keresőképtelenné válik a Bérlő, ki fog segíteni neki? Hogyan teljesíti fizetési kötelezettségét? Sok bérbeadóval találkozunk, akik érzelmileg involválódnak, hosszú hónapokig, vagy akár évekig biztosítják a lakhatását egy számukra korábban vadidegen embernek. Az ilyen helyzetek további erkölcsi-etikai kérdéseket vetnek fel, melyeket nem kívánok a jelen blogban feszegetni, mindenesetre azt kijelenthetjük, hogy ha valaki a lakását – amit sokan egy élet munkájával szereztek meg – bérbeadással szeretné hasznosítani, akkor azt nem azért teszi, hogy idegen emberek lakhatását biztosítsa ingyenesen.

  • KUTYÁK. – ebben a történetben nem kaptak szerepet, de, mindenképpen ellenőrizzük le, hogy a Bérlő tényleg kistestű kutyákat hoz magával. A nagytestű kutyák ugyanis óriási károkat tudnak okozni a lakás, vagy ház belsejében.

Nagyon tanulságos a történetnek az a része, ahol már az új áldozat (végül nem lett az) lép be a képbe. Ő volt olyan körültekintő, hogy utána járt a valódi tulajdonos személyének (tulajdoni lap beszerzése). Bérlői szempontból a valódi tulajdonos személyének ismerete, annak igazolása kulcsfontosságú. – Ismét az a javaslat, hogy ha bérlőként kívánunk szerződést kötni, úgy “követeljük” a tulajdonostól, hogy igazolja tulajdonjogát, vagy azt, hogy meghatalmazása a tulajdonostól származik.

 

 

Összegezve pár jótanács Bérbeadók részére:

  • a szerződés közjegyzői okiratba foglalása, a birtokátruházás előtt!
  • kaució átadásának megkövetelése (legalább 2 havi) a birtokátruházás előtt!
  • teljesítőképesség ellenőrzése (akár munkáltatói igazolás, jövedelemigazolás kérése)

A lista természetesen nem teljeskörű, a cikkel kapcsolatban felmerült kérdésekkel foglalkozik.

Sokan csak akkor fordulnak szakértőhöz ha már megtörtént a baj. Minden esetben javasolt még a szerződés megkötése előtt szakértő felkeresése, aki lehet egy tájékozott ingatlanközvetítő, vagy ügyvéd, esetleg közjegyző. Jóval kisebb az esélye a csalásnak és nagyobb anyagi kár elszenvedésének, ha egy független, hozzáértő  harmadik személy is részt vesz a szerződési folyamatban.

 

* Vht. KILAKOLTATÁSI MORATÓRIUM – 182/A. § (1) A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását [174. § d) pont] a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.

 

Az eredeti cikk az ingatlanos-ugyved.hu weboldalon jelent meg.

http://ingatlanos-ugyved.hu/hogyan-vedhetjuk-meg-magunkat-csalo-berlotol/

A cikk szerzője Dr. Vizer Tamás ügyvéd

 

A bejegyzés trackback címe:

https://illiberalisberlo.blog.hu/api/trackback/id/tr113596287

Trackbackek, pingbackek:

Trackback: Kiadnád a lakásod? Így csináld! 2019.03.09. 20:07:17

Mivel a lakásbérleti piac felpörgött, sokan úgy döntenek, hogy ingatlanukat kiadják. Szerencsére a legtöbben már lakásbérleti szerződést is kötnek, de egy bérleti szerződés sem mindig lehet megfelelő biztosíték. Közjegyző előtti szerződéskötés Lakás ki…

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.